您应该没有听过“宿舍股”吧？
在大马股民眼中，投资常围绕银行、科技、数据中心、建筑、手套和种植股，偶尔涉猎新加坡的银行或产业信托股（REIT）。但在新加坡交易所，还有一个鲜少被注意的分支领域，却深刻影响著区域劳动力与教育市场，宿舍产业。这里说的不是廉价宿舍，而是专为需求而建的“专属宿舍”（Purpose-Built Accommodation），包括工人宿舍（PBWA）和学生宿舍（PBSA）。
它既是外籍劳工的合规居所，也是国际学生追求安全、便利与社交环境的选择，因而被视为“劳动力与教育出海的基础设施股”。
你知道吗？
最知名的名字就是胜捷企业（Centurion Corporation，OU8）。在2025年9月18日，该公司作出了一个重大动作，把14个高收益资产打包分拆，注入新成立的胜捷企业产托（Centurion Accommodation REIT，CA-REIT）。这些资产横跨新加坡、英国与澳大利亚，包括工人宿舍与学生公寓，总床位超过2万4000个。这项操作一方面让OU8释放现金，降低财务杠杆，但另一方面也改变了市场对胜捷企业的认知。
为什么这么说？要知道在分拆之前，胜捷企业自身的运营规模是何等庞大：截至 2025 年6月 30日，公司合共管理37 个运营物业，总床位7万零291张，覆盖新加坡、中国、大马、英国、美国、澳洲等地。
这份数据长期支撑著胜捷企业产托被视为“新加坡最大规模的宿舍资产持有与运营商”的地位。
但在胜捷企业产托成立后，床位的所有权转移至REIT，也就是说，胜捷企业不再是最大资产持有者。真正的“地主”变成了胜捷企业产托，而胜捷企业则转身成为发起人与管理人。
这并不是单纯的角色转变，而是商业模式的根本转型：从资产密集型企业，转变为轻资产、靠管理费与开发输出来创造价值的企业。
这也是其股价在9月出现波动的背后逻辑。投资者对胜捷企业的短期承压有两个担忧。其一是盈利结构的改变。
胜捷企业产托上市之后，胜捷企业不再直接享有14项高收益资产的租金现金流，而是通过管理费与潜在的资产注入机会来维持收入，这种转型需要时间让市场适应。
其二是估值的重估。原本市场给予胜捷企业产托“资产持有型”的估值基础，但转型为管理人后，市场会重新衡量其盈利可持续性与增长空间。
从长期来看，这种转型并非全然负面。胜捷企业产托虽不再是最大资产持有者，但凭借胜捷企业产托，它能以较低资本扩展宿舍项目，再注入REIT，形成“轻资产开发 + 管理收入”的循环。
这种模式其实借鉴了新加坡房地产开发商与REIT的成熟体系，开发商负责开发与培育资产，REIT负责长期持有并派息，而开发商则收取管理与开发收益。胜捷企业正是在尝试把这一套模式移植到宿舍产业。
总结
总结来看，胜捷企业产托是资产持有者，胜捷企业产托则是运营与管理中枢。对马股投资者而言，胜捷企业并非传统地产或REIT，而是借宿舍这一细分市场切入全球学生流动与劳工迁移趋势的公司。短期内或许面临估值调整，但长期它代表了宿舍产业由“重资产”走向“轻资产”的实验，也是一则另类投资故事。
与任何投资一样，做出决策前进行彻底的研究，并考虑个人的风险承受能力是非常重要的。因此，请读者买卖自负。
作者是资深资本市场专业人士，拥有多年投研与前线交易经验。曾任两家知名投资银行分析员及持牌交易员。长期活跃于投资教育领域，提供一对一培训，并为金融机构提供研究与培训服务。同时担任新交所学院讲师。也曾在大马首家华语财经电台节目担任嘉宾DJ，解析股票动向。
