柔新经济特区和马新捷运（RTS）两大光环效应下，新山商店售价与租金一路飙升。这股租金涨潮加上外资涌入，直接冲击本地商家，不少店家因难以承担高昂的月租，只能选择搬迁或直接关门走入历史。
位于新山陈旭年老街的著名传统咖啡店“锦华茶餐室”，营业至今已有63年，见证新山老街历史，近期因店主开出高达2万8000令吉的月租，业者无力承担，预料将于2027年2月租约到期后搬离现址。
锦华茶餐室第二代接班人林碧凤（70岁）接受《东方日报》访问时透露，店面租金近年涨得令人吃不消。过去该店每月租金为4500令吉，旧店主将产业转售予新买家后，租金随即翻倍至9000令吉，隔年再调至一万令吉。
在维持两年每月1万令吉的租金后，去年店主再次要加价1万令吉，经沟通后，目前每月租金为1万8000令吉。
“随著明年2月租约到期，店主坚持再加租1万令吉，每月的租金2万8000令吉。”
林碧凤无奈表示，若每月2万8000令吉的租金，拿棺材本都无法维持，赚来的钱全拿去交租了。
她透露，早前店租涨至1万8000令吉后，营运早已雪上加霜。
她指出，先前为了分摊租金，不得不调涨店内档口租金至1500至3000令吉。然而，小摊贩同样无法承受，纷纷选择退租，目前只剩下2个糕点摊位。
她坦言，目前店里仅靠糕点摊租金、茶水及面包收入勉强维持。虽然每日从凌晨5时营业至傍晚5时，但客流主要集中在早上，下午的生意则较为冷清。
锦华茶餐室由林碧凤的家翁于1963年创立，如今由她与儿子接手经营。面对63年传承的心血即将离开老街，她坦言满是不舍，但也无可奈何。
对于许多屋主与投资者看好马新捷运通车后的商业前景，林碧凤表示，目前的客源早已被分散，生意并没有想像中理想。
她透露，自己仍在寻找合适的新地点，但现在新山到处都在涨租，许多店主看到别人加价，也纷纷跟著起租金。
新山老街租金水涨船高 传统手艺店观望市场行情
除了餐饮业，老街上也依然有传统手艺店家靠著相对平稳的租金维持营运。于1964年设于新山直律街的“新建华垫褥”东主饶文德（44岁）接受《东方日报》访问时透露，由于本身的店面是直接向屋主租赁，目前月租维持在约3000令吉，比起周边店面相对平价。
虽然营运压力不如陈旭年街的餐饮业沉重，但他坦言，明年的租约即将到期，预料租金可能会有所调涨，但目前尚不知道具体的调幅。
饶文德透露，早在新型冠状病毒疫情爆发前，就有不少人前来新山老街一带购置产业，后来不少转售后的单位租金也跟著上涨。
“除了新山老街，新山大丰花园一带因旧商场拆除兴建公寓，也进一步推高了当地的租金，不少朋友都向我反映周边租金上涨的情况。”
撑过疫情敌不过租金海啸 中餐馆被迫结业
被租金压垮的不只是传统老字号，连具备相当营运规模的创意中餐馆也同样难以幸免。今年3月24日正式结束营业的“美乐轩创意中餐馆”，虽然成功度过新型冠状病毒疫情考验，却最终难敌飙涨的店面租金与营运成本，无奈选择走入历史。
美乐轩负责人谢平祥（45岁）接受《东方日报》访问时透露，该店在新山大丰花园已营业8年，原本承租的两间店面单位租金分别为1万8500令吉与5500令吉。然而，今年在谈洽续约时，业主将1万8500令吉的租金大幅调涨至2万5000令吉，另一间5500令吉的单位则翻倍涨至1万2000令吉。
“光是店租每个月就要花费3万7000令吉。即便先前已投入大笔资金进行装修，但综合考量成本与盈利等现实压力后，我最终只能决定停业。”
他直言，新山如今的租金水准甚至比吉隆坡还高，再加上水电费、食材原物料上涨以及员工薪资压力，整体经营环境难以维持。
“新山与新加坡仅一海之隔，聘请厨师的薪水不能给得太低。算下来，一天究竟需要达到多少营业额，才能填补如此庞大的成本开销？”
谢平祥分析，一般上，店面租金占总营业额不宜超过15%，人工成本应控制在25%左右，水电与食材等相关成本则占40%。
他以本身过去的营运经验为例，若以原本1万5000令吉的店租计算，为了确保风险与获利空间，每月营业额目标需设在20万令吉左右，即平均每天要有7000令吉进帐。
“如今租金飙升至3万7000令吉，如果再加上人力成本等开销，算下来每天开门单是固定成本就要吃掉4800令吉，还不包含水电和食材成本。再怎么算都难以维持，只能选择结束营业。”
谢平祥透露，随著马新捷运即将通车，许多业主纷纷顺势调高租金，再加上不少中国投资者携大笔资金涌入，也间接推高本地的租赁市场。
他说，租金与营运成本的飙升，直接导致新山餐饮价格不断攀升，甚至超越吉隆坡，形成了不健康的商业竞争环境。
“如今整体经济景气欠佳、通气膨涨压力沉重，再加上外来竞争与市场‘内卷’，餐饮生意真的是越来越难做。”
