林卓锋：2026造富系列（三）——读懂Valiram家族抄底 TRX

上期，我们确认了航空业是 2026大马旅游年 （ VM2026） 的"流量总阀"。当 4700 万游客的来临，我们要问的第二个问题是：谁拥有那个容量最大的"蓄水池"？在VM2026的消费盛宴中"地段"不仅仅是物理位置，更是一种不可复制的特许经营权。

本期，我们拆解商业地产最核心的收租逻辑。我们将从大马奢侈品教父 Valiram 家族近期的一个大动作说起，揭示为何商场涨租不是房东的贪婪，而是一道精准的数学题。

解码 Valiram 入局 TRX 
如果你想看懂一个行业的未来，不要看散户在说什么，要看行业里的"聪明钱"把筹码压在哪里。近期，马来西亚零售业最重磅的消息，莫过于 Valiram 家族办公室大手笔购入 The Exchange TRX 的核心资产。作为代理了 Victoria's Secret, Tumi, Michael Kors 等顶级品牌的幕后操盘手，Valiram 家族比任何人都懂零售数据的冷暖。他们的入局，向市场释放了两个极具深意的信号：

稀缺资产的"定价权"回归：
吉隆坡的金三角虽然繁华，但真正的顶级资产是不可再生的。Valiram 买的不是砖头，而是未来十年吉隆坡金融与消费中心的龙头。在 VM2026 前夕，掌握核心地段的商铺，就等于掌握了对国际品牌的"征税权"。

对实体流量的终极押注：
尽管电商盛行，但高净值消费，无论是购买一只爱马仕包，还是体验一场米其林晚宴依然必须发生在实体空间。Valiram 的下注，验证了"体验式消费"将在 VM2026 迎来井喷。

OCR倒逼的涨租潮
随著游客回归，我们必然会听到商家抱怨"租金又涨了"。但在行家眼中，租金的上涨往往滞后于销售的爆发，这背后有一个关键的调节阀——OCR（租金占销售额比率 Occupancy Cost Ratio）。这是商场运营商用来衡量租金合理性的核心指标：

OCR = 租金支出 \ 店铺销售额

对于吉隆坡的顶级商场，一个健康的 OCR 也就是商家能接受的"痛苦线"，通常维持在 15% - 18% 左右。哪VM2026 是如何触发"租金暴涨"的开关呢？

第一阶段（流量注入）： 4700 万游客带来的消费力，会首先推高商家的营业额。假设营业额翻倍，而租金暂时不变，商家的 OCR 会瞬间掉到 8% - 9%。这时候，商家是处于"暴利"状态的。

第二阶段（均值回归）： 商场管理者通过 GTO（营业额抽成机制）监控到这一数据。为了让 OCR 回归到 15% 的行业标准，房东有绝对的数据支撑去大幅上调租金。

所以，VM2026不是房东想涨租，而是暴涨的销售额在"倒逼"租金重估。 这是一种基于业绩的良性通胀。

在理解了 OCR 逻辑后，我们再看吉隆坡的商业格局。你会发现，VM2026 的红利并不会均匀地撒向每一个商场，而是会表现出极强的"马太效应"——强者恒强。这就涉及到了商业地产的"引力法则"：

聚合效应：
为什么 TRX 开业没有挤死 Pavilion，反而让这一带更堵车了？因为顶级商场的扎堆，会形成一个巨大的"引力场"。对于只在吉隆坡停留 48 小时的游客来说，他们只会去品牌最全、地段最核心的区域。谁在"引力中心"，谁就拥有最高的溢价能力。

不可复制的地标溢价：
有些资产是无法用建筑成本衡量的。比如双子塔（KLCC）底下的商业空间，它卖的不是商品，是"国家名片"。无论 TRX 多么现代，第一次来马的游客依然会去 KLCC 打卡。这种"必须到访"的属性，构成了最坚实的护城河。

VM2026 的盛宴虽好，但并非没有隐忧。首先，租金收入虽然涨了，但电费、人力成本也在涨。商场运营商能否通过提升运营效率（如数字化管理、ESG 节能）来维持净利润率，是检验管理层能力的考试。其次，在消费降级的大背景下， 我们可能会看到一种"K型复苏"。高端奢侈品火爆，但针对本地人的中低端零售可能会因为通胀而承压。

因此，真正的赢家，只能是那些占据了金字塔尖、服务于全球流动性的顶级资产。VM2026 的大幕已经拉开。从 Valiram 的布局中，我们读懂了"抢占核心资产"的紧迫感；从 OCR 的公式中，我们推导出了"租金重估"的必然性。

然而，如果说商场的收租逻辑还需要看商家的脸色，那么下周我们一起讨论，在马来西亚，还有一种生意，它是"特许经营 + 人性博弈"的终极结合体。它不需要像商场那样费尽心思讨好顾客，因为顾客会排著队把钱送上门。

 

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