马来西亚正在迈向高收入与发达国家目标，然而不少城市核心区却仍布满年久失修的公寓、基础设施陈旧的社区与安全堪忧的危楼。这样的环境不仅影响居民生活品质，更阻碍城市竞争力。正是在这种背景下，政府提出《城市翻新法》，意在为城市注入新生命，让居民享有更安全、更宜居的环境。
一、城市翻新的必要
首先，我们必须厘清：城市翻新并不是“强征土地”，而是为了在保障原居民权益的前提下，改善居住环境。根据草案，“一换一”是核心原则，即屋主将旧单位交出后，必定获得一间新单位作为回报，赔偿与补偿机制也必须高于现行土地法的保障。换言之，居民不会被赶出家园，反而能住进更安全舒适的新居。
以吉隆坡、槟城和巴生谷为例，许多70、80年代兴建的公寓楼，如今电梯频频故障、墙体龟裂漏水，火灾隐患处处存在。若没有制度化的更新机制，居民只能继续困在不安全的环境中，任由资产贬值。城市翻新法正是要打破现状，为社区创造转型契机。
二、回应反对的声音
国盟及部分反对者声称此法“剥夺土地”，但事实是，土地拥有权始终在屋主手中，只是更新后产权转移至新单位。若说这是“剥夺”，恐怕是故意混淆视听。
他们也指控法案“仓促”，然而这项法案并非一夜之间出现，而是经过多年研究与国际比较。《城市翻新法》并非新构思，早在2013年时任房地部长拉曼达兰时期便已提出建议，随后历经诺奥马、祖莱达、丹斯里安努尔慕沙及理查马利肯等四任部长皆同意此计划。另外其他国家和地区如新加坡、韩国、台湾等地早已有类似法律，正是通过法定更新程序，才让城市核心区焕然一新，居民生活质量得到提升。
反观我国，现行《分层产权法》要求更新必须获得100%业主同意，这几乎等同于不可能完成的任务。结果就是，多数人希望改善，但少数人一句反对，就能让整个社区停滞不前。
若维持现行100%屋主同意门槛，即使建筑物年久失修、已危及安全，也几乎不可能获得所有屋主的全面同意来启动翻新。正因如此，《城市翻新法》在多年研究后，建议将门槛调整为75%屋主同意，并在此基础上继续与馀下25%的屋主展开协商，直至取得共识。
调查显示，约20%的屋主因不良贷款、下落不明、地契瑕疵或继承纠纷，往往成为拖延更新进程的主要障碍，导致社区翻新一再停滞。为解决此困境，法案不仅提出设立调解委员会协助各方达成协议，更在第24条文中明确规定：屋主必须依法获得合理且公平的赔偿，以保障其权益。
三、保障与程序必须强化
当然，任何一项涉及人民住屋与财产权的法案，都必须谨慎。政府确实需要加强公众咨询、确保透明程序，并在补偿机制、低收入群体的财政援助方面做出更清晰的承诺。唯有如此，人民才会对"城市翻新"真正有信心。
然而，只是胡乱反对，全面否定关乎国家现代化、关乎数百万城市居民安全的法案，那才是真正的不负责任。人民需要的是更好的生活环境。城市翻新法需要更细致的保障机制与公众参与，但它的方向是对的，让破败社区重生，让居民住得更好，让城市更有活力。
如果我们继续停留在“不能动”“不能改”的僵局中，那么受害的是住在危楼里的普通人民。
