林卓锋：远程办公新常态的地产危机

新冠疫情COVID-19带来了许多挑战，对全球经济产生了深远影响。然而，随著世界逐渐适应新常态，商业地产行业面临著一系列亟需解决的问题，同时也孕育著前所未有的机遇。

在全球主要城市，办公楼的空置率达到了创纪录的高位，并且没有放缓的迹象。纽约市，曾经商业活动中心的代表，办公楼的空置率已超过17%，金融区受到的冲击最为严重。匹兹堡、波特兰和洛杉矶等城市也面临著类似的挑战，其空置率介于20%至惊人的30%之间。

这个问题的根源在于远程办公的普及化，越来越多的员工选择在家工作，对办公空间的需求急剧下降，从而导致商业地产物业的空置和闲置。然而，我们也不能忽视这一现象对市政府财政收入的巨大冲击。许多城市过去一直依赖商业地产相关税收作为主要收入来源，而这一现象已经导致市政府收入损失的巨大缺口。

为了缓解危机，一些城市提出将空置的办公楼改建为公寓的方案。然而，这种解决方案并不容易实施。

首先，它需要应对复杂的政府官僚红线，包括改变分区法规等。其次，将商业建筑改建为住宅单位的成本可能比预期高昂，使其成为一个不太理想的解决方案。

许多市政府已经意识到危机的严重性，并正紧急寻找解决方案。例如，纽约市因办公楼空置问题已经出现了110亿美元的收入缺口，而波士顿的总收入面临著惊人的22%的缺口，这表明形势已经变得十分严峻。

空置的办公楼对周边经济也产生了连锁效应，例如造成更少的人游览附近的商店和餐馆。这种多米诺骨牌效应最终非常可能导致进一步的银行危机，其中规模较小的中小型银行是最为脆弱的。例如，最近纽约社区银行的财务困境就是一种警示，表明危机正在发生。

此外，商业地产贷款违约率飙升，较去年增加了四倍。根据圣路易斯联邦储备银行的报告，商业地产贷款的违约率已经超过了新冠疫情时的峰值。未来两年约有1.5万亿美元的商业地产贷款到期，这给实体经济带来了一场完美风暴。

美联储去年底开始给予金融市场的降息预期虽然为商业地产的压力带来了一些缓解与成交，但市场明显希望降息尽快的来临并且能获得更大的降息幅度。美联储最近对降息的态度趋向越来越保守，一些调查甚至已经开始出现今年不降息的预测；这无疑影响了买家的预期，对商业地产市场施加了进一步的压力。

长久以来，物业市场对超低借贷成本是戒不掉的毒瘾。在我看来，如果美联储将利率降得太快，通货膨胀将会容易失去控制。但如果高利率保持在高位太久，将会引来比商业地产暴雷更大的系统性危机。

简而言之，商业地产空置率的上升是一个复杂的问题，美国以至全世界基本上都面临同样的问题。与2008年的次贷海啸不一样的是，当年很多人都相信危机过后很快就会恢复正常。但这一次却不一样，远程办公将会是永久的新常态，导致商业地产的总需求发生永久性减少。