乔治市世遗区特别区域蓝图是由国家文化部、槟州城乡规划局、槟岛市政厅、乔治市世遗办事处等合作下，在2010年8月开始制定，2011年由槟州政府将有关蓝图交给联合国教科文组织。
传统人文与新兴行业如何达致平衡，其实在特区蓝图中，有条理分明的管制，不同类型的商业活动均受到一定的限制。
8年后的世遗区，混杂蓬勃的商业活动也导致屋租高涨、原居民和老行业因负担不起而搬迁。现在才开始落实规划，虽然未必是及时雨，却是下一个8年的新希望。
几乎在同个时期，槟政府也宣布将重新研究在乔治市落实屋租统制法令，控制早已失控的老屋租金市场。
乔治市特别区域蓝图与屋租统制法令，如何成为世遗区的两道护身符，止住目前乱序无章的发展？
重新规划商业活动
作为促成乔治市入遗推手之一的槟州古迹信托会主席林玉裳讲解，特区蓝图中与消费者及旅客关系最直接的部分，就是世遗区商业活动的重新规划。
据该蓝图的内容，8月1日后的世遗区分为8个区域，当中除了禁止养燕活动外（已销声匿迹好几年），另一项受限的是廉价酒店（Budget Hotel），只允许精品酒店与星级酒店在特定区域设立。
槟州地方政府也强调，在特区蓝图宪报之前设立的各类商店，均不受制于蓝图的细则，因此有关蓝图不能改变现状，只能拓展未来。
林玉裳指出，世遗区的商业活动区域重新规划，对有意置产者而言非常重要。投资者需了解购买的区域适合做什么商业活动，否则等到完成买卖交易后，才发现发展受到蓝图限制，就后悔莫及。
她说，值得留意的是，特区蓝图不允许新的制造工业在世遗区发展，只允许传统手工业及家庭工业设立，原因是这些原始工业除了符合世遗区生态，也能提供就业机会给当地居民。
许多人认为特区蓝图迟至今日才宪报，是世遗区迟来的春天，林玉裳也不否认这样的说法。她认为，古迹区的发展早已很“Rojak”（大杂烩），现在才来宪报确实已太迟，但总比永远遥遥无期来得好。
另外，特区蓝图的重要任务，除了规划商业活动、管制修复老屋的材料，也包括保护世遗区的天际线，即城市的轮廓，这与建筑物的高低有很大关系。
林玉裳举例，依据地方政府限制，古迹区最高的建筑只能5层楼或18公尺，若一排高低不一的老屋中间有块空地，建在空地上的建筑高度只能依据隔壁最低的高度，不能超过18公尺或根据最高的建筑物建立。
老屋有价 屋租问题最大挑战
世遗特区蓝图注重乔治市发展规划，但内容却没提及目前世遗区面对的最大挑战，就是屋租问题。
林玉裳指出，屋租与产权转移是世遗区的一大挑战，这一切源于外国财团大量团购老屋开始。
她希望人们分清，特区蓝图无法箝制房租，房租只能通过法令管制。世遗区老屋有价，近两年频传新国财团以“上百间”、“两百间”的速度收购乔市老屋，数目令人乍舌。
她认为，租金与产权转移有很大关系，约3年前本头公巷一间老屋以百万令吉天价售出时，槟古迹信托会就感到大事不妙。果然，有了第一个100万老屋，自由市场价格再创新高，更多百万老屋陆续有来。
她指出，百万老屋必然牵动租金市场，如今世遗区租金最高已超过每月一万令吉。幸好宗祠家庙仍是区内，尤其是核心区最大的业主，避免更多产权转至外人手中。不少宗祠家庙顾及情义，将老屋租金保留在1000令吉以下，让老居民留在城中。
她表示，在乔治市申遗之前，约有400多至500间废置老屋，一间传统店屋的市价最多才20万令吉。当时非政府组织曾与时任国阵州政府商议，计划入遗后，州政府向联邦政府申请拨款，以买下这些荒废的房子。
“当时的概念是，能买多少就多少，至少能买到一两百间，政府再出资修复，用来安置付不起租金被逼迁的传统手工艺者。”林玉裳说，乔治市成功申遗时，槟州已改朝换代，这个计划也不了了之。
产业价格太高 乔市高租户率
根据ThinkCity有限公司在乔治市世遗机构、槟州城乡规划局展开的《乔治市世遗区：2009年至2013年人口与土地用途转变》调查报告，乔治市是以租户为主的老城。
报告指出，有65%的住户及77%的商户都是租户，高租户率的原因，除了早期房租统制法令遗留下的历史因素，也因为产业价格太高。调查认为，应协助居民或商户购买产业，以降低土地用途的转变机率。
调查结果也显示，从2009年到2013年，世遗区面临经济转型，家庭式工业萎缩，酒店业、旅游业、创意工业崛起。
根据数据，期间增加了41间酒店、47间酒吧与餐厅、28间文化艺术手工业、21间旅游服务中心。然而，家庭式工业的萎缩，代表传统行业也面临著危机。从2009年至2013年，乔治市人口也从1万159人减至9425人，人数锐减734人。
在过去2年，每年均有传统行业、老住户因不堪租金太高而迁走的消息。不少租户等不到新条例落实及见效，就已遭业主以装修或起租为由，要求迁走。
最令人印象深刻的新例子，就是百年老字号咖啡店广泰来茶室，已遭新业主要求在今年内迁出。原本月租500令吉的广泰来茶室位于夜兰雅珍地段，以目前数千令吉的市场租率来看，相信不是迁出乔治市中段地区，就是直接结业。
这是过去许多遭逼迁老行业的缩影。特区蓝图中提及禁止外来快餐连锁店设定在特定区域，以保护传统食肆，但在这之前，逼走传统食肆却是高企的租金、新业主大刀阔斧的野心。乔治市世遗区特别区域蓝图，再加即将重新修订的房租统制法令，若执行严谨、尽早推行，是可拨乱反正的护身符。
拯救老行业 应禁外国人买有地房产
虽然现任槟州政府已有意重新拟定屋租统制法令，她也认为这个拯救行动很好，只是担心在等待落实有关法令的期间，高租金又会继续赶走世遗区的老行业及老住户。
“产权转移引发后患，最大关键是允许外国人买房子。”
她举例，以新币对马币1比3的兑换率，一间100万令吉的老屋，对新加坡人来说才30多万新币，与新国的政府组屋售价不相上下。
她认为，在这样的情况下，槟城人完全没有竞争的余地。
针对新加坡或其他国家财团、业主的高购买力，对世遗区房价造成恶性循环。林玉裳指出，一间原本市价50万令吉的老屋，只要有外国买主愿意出价80万令吉，甚至100万令吉，就会再把整体市场的价格提高。
她担心，州政府拟定合理的租金价格期间，不少业主会趁机快点涨租，避免高价购得的老屋最终只能收低租，现在能赚回多少就赚多少。
“要控制租金，就要控制房价，除了再恢复屋租统制法令，也须禁止外国人购买有地房产，才能真正起箝制作用。”
林玉裳透露，根据1994年调查，槟州当时有1万2543间战前老屋、6万273人受制于屋租统制法令，其中8259间老屋位于乔治市市中心。
中央政府是在1997年9月1日通过废除屋租统制法令，槟城拖延至在2000年执行。当时的乔治市租金一夜暴涨，引发第一批居民迁离潮。
