目前马来西亚房地产,特别是巴生谷、新山和槟城等主要城市的房地产价格几乎都处于历史高位。

其实,巴生谷房价早已脱离租金飞速上涨,房地产价格与租金的明显反差,某个程度也突显炒楼风气的盛行。

有许多城镇的房地产经过三五年内,飞涨超过一倍以上,把价格推至历史最高水平。在巴生谷、新山和槟城等地区的房产,动辄三几百万,现在要过千万才算豪宅。

短期内房价增速持续且明显高于居民普遍收入增长,导致实际购房的潜在需求越来越疲弱。

2008年经济风暴后,我国政府为刺激经济的发展,采取了非常宽松的金融政策,以期透过房地产蓬勃发展,来推动经济成长,导致大量资金流入房地产。发展商看准时机,也纷纷涌入了房地产市场。

特别是到了2010年,房地价起飞后,越来越多人纷纷见猎心喜,把资金投入房地产市场。配合银行信贷政策越来越放任、发展商推出建好才开始供期计划、加上大量中国热钱涌入,进行投机性活动,促成了房地产的一片荣景背后,也埋下了泡沫危机。

经历过几次股票的崩盘,不少人未能从震荡中恢复过来,对股市抱有一种非常负面或恐惧的心理。马来西亚人投资热潮也从过去炒股转向炒楼,从保险经纪到小贩都纷纷投入炒楼,有钱的炒大楼,没钱的炒小公寓。就这样,房地价涨潮,也从大城市迅速扩展到小城镇。

过去几年,棕油和树胶价格暴涨,加上偏门行业的风行,使不少人口袋都很涨,偏偏银行存息灌了伟哥也不起。

受到房价高涨的诱惑,许多人开始失去耐心和理性。他们发现炒房地产风险相对低一些,钱来的更快,于是纷纷拿出积蓄进行投机。起码,房市崩了,还有房子在,供个十年八年,只要老子不死,就是一条好汉。

而且,随著新加坡房价的高涨,更多区域投机者将注意力转向房价较便宜的对岸,特别是南马经济特区,进一步吹大本地房产的泡沫。一人贡献一口气,大家一起把泡沫越吹越大。

遗憾的是,我国政府并没有像新加坡政府一样适时很好地进行调控,导致房地产市场泡沫越来越大。

后来,政府开始采取一些措施,包括缩短还贷期限、吸收一些贷款利息收入禁止开发商援助购房者等政策,期望缓和日益飙升的房产市场,并防止房地产市场崩盘,但为时已晚,成效不大。

房市步伐一度回软,发展商为了刺激买气,配合银行推出只须预付区区几千令吉的头期,在竣工后才开始供期;结果,吸引了一大批胆粗粗的炒家入场。

随著油价暴跌、全球经济低迷、马币兑率与股市双跌、我国银行紧缩房贷政策、中国严打贪腐导致外流黑金骤减、新加坡房市回软令投资者回流等,都对我国房市形成极不利因素。

今年开始,巴生谷有许多建竣才供的房楼将交房,无法及时脱手的投机者,若无法供期,恐会触发骨牌效应。

更令人担心的是,马来西亚不少银行的主要业务也是靠房地产贷款,因此银行的盈利也和房地产有密切关系。除了政府的责任,我们今天最大的问题是在危机前过度乐观。

陈利良

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