政府计划推介OTP(购房选择权)新机制，允许房屋买卖双方在正式签署买卖合约前，合法退出交易，美其名曰由市场决定房屋项目，可是到底 OTP 能够如何解决房屋烂尾问题？
房屋及地方部长声称这个新机制能够减少甚至可以根除烂尾楼问题。部长认为，倘若某些项目不受到市场欢迎就会被先淘汰，这样就可以避免发展商在销售不足的问题下，因为现金流不足而变成烂尾项目。部长的逻辑本身没有问题，可是烂尾楼问题到底是开发商自身的问题还是市场问题？比如，出名的 Residensi Hektar, Ritz Communities 和其他的可负担房屋项目，本身是受市场欢迎的项目，可是怎么还会烂尾？
根据房屋及地方政府部官方网站和多份研究报告指出，导致房屋烂尾的主要原因在于发展商不善管理，财务管理不当。当然，市场供需失衡、销售不佳、建筑材料涨价及经济环境变化也是原因之一，可是这些因素只是进一步加剧发展商财务压力，归根结底烂尾楼问题在于发展商本身有没有能力完成项目！OTP 的实行是否能够解决问题？
在目前看来， OTP 这个机制在某个程度上可以解决市场问题。如果项目开始销售顺利可是建到一半或者后面，发展商因为现金流管理失败、工程成本失控、公司本身出现财务危机而停工，到了这这个阶段 ， OTP可以保障购房者什么？ 所以 OTP 对于发展商内部问题如管理不善，财务管理不当等等，是完全无法阻止和解决。
另外，从表面看 ，OTP 这个机制看似保护购房者，但是同时间也赋予发展商更大的退出权。假使发展商觉得销售成绩不理想，或者改变投资方向，决定停止项目，即使买家的订金全数退回，事情是否就算解决了？
对真正准备买房自住的普通家庭而言，他们损失的可能不只是订金，他们需要重新寻找新家和安排贷款、规划家庭等。这些时间，精神成本谁去承担？我个人认为 OTP 最多只能解决烂尾问题其中一个环节，但它不是解决烂尾楼的核心！
如果政府要从根本上解决烂尾问题，应该在现有的体制下进行一系列的发展商资金改革和加强责任追究机制。
首先，政府应该把发展商最低实缴资本（Paid-up Capital）提高和重新调整每个项目保证金从目前的 3%提高至 10%水平。政府可以按照项目的风险、规模和发展商财务能力实施保证金制度。
这个措施可以提高发展商门槛，杜绝”空壳公司”或资金实力不足投机型发展商开发大型项目。
第二，强制性责任制度。强制发展商董事联名申请和担保，一旦项目失败，或者违规挪用资金、虚假申报、重大失职或其他不当行为，购房者可以依法追究公司董事的民事责任，甚至刑事责任。 除此之外，对于一些喜欢使用子公司（SPV）的发展商，政府可以考虑使用”集团连带责任”条款。要求母公司提供项目担保，或者建立更明确的集团责任机制。
第三，可以引入”保险机制”。例如强制发展商投保”完工担保”在风险发生时由保险提供剩馀工程的所需资金或对买家作出赔偿。有保险兜底加上 10%抵押金，会提高其他发展商接手烂尾项目可能性。另外保险机制的好处在于除了政府机构外，保险公司成为市场机制的第三方风险控制审查机构。 这样一来，项目失败的风险就不再完全由购房者和政府承担。
烂尾楼不是单纯的市场问题，关键在于发展商有没有能力完成工程。毕竟一个不好的发展商随时随地可以把一副好牌给打烂，把一个原本卖得不错的项目拖成烂尾楼！政府理应准备一套完整方案如何减少烂尾项目，如何处理重建和妥善安排受影响的买家。
本文观点，不代表《东方日报》立场
