在大马，若你在购买房子时，向银行申请房屋贷款，十之八九会被银行推销购买保险，甚至暗示或明示你如果不买的话，后果轻则房贷利息变高，重则银行不借你钱。这些说法是真的吗？你一定要买吗？
以下的内容，是最近老萧和伙伴们，在《3P备忘录》播客上谈论此话题的重点摘要，想要了解更多，也欢迎点击收听。
什么是房屋贷款保险（Mortgage Insurance）？
购买房地产，是很多人一辈子中，数一数二最大的财务投资，当我们购买作为自住用途的房子，并向银行申请贷款时，我们将背负可上达 35年的房贷。作为屋主及贷款者，若我们在房贷欠款未淸时不幸离世或因伤病而导致终身残障，继承产业的至亲家人，若想要继续住在这间房子，就必须背负房贷续供房子。
在这样的情况下，如果继承者无法承担房贷，银行有权拍卖该产业，而继承者将失去栖身之地。所以，保险公司推出相对的房屋贷款保险产品如MRTA和MLTA，为借款者提供转移风险的选择。简单举例，若房贷尚欠50万令吉而贷款人离世，若其投保了保额50万的人寿保险，其家人就能利用这笔保险赔偿，付清房子尚欠的房贷馀额，无需面对房贷压力。
为什么银行向你推销房贷险？
房贷险其实是一种“留爱不留债”的转移风险操作，大家必须要明白的是，作为提供借贷的一方，银行实际上房贷欠款被清还前，是产权的实际拥有者。我们可以以各种各样的理财规划方式，去做到“留爱不留债”这一点，不一定非得通过购买银行推销的房贷险来达成，这是非常重要的概念，大家必须先谨记这一点。
那为什么银行希望你在申请房贷时，购买房贷险呢？是因为银行很有爱，不希望我们的家人受苦吗？
答案是，因为若你答应下来，除了房贷，银行就多做你一笔生意，多从你身上多赚一些（或很多）钱，就是这么简单。也就是因为这一点，一些银行及他们的营业代表，会通过软硬兼施的方式，包括提供较低房贷利率优惠；或是告知你若不投保，银行可能会拒绝你的贷款申请，以让你在保单上签下自己的名字，并为此偿还保费。
银行可能向你推销不同的房贷险种类，如MRTA、MLTA、MRTT及MLTT，无论是哪一种，事实上，国家银行并不要求申请房贷者必须投保这些保单，所以银行是不能逼迫申请贷款者进行投保的。如果你担心不听银行的话就没法成功贷款，请往下读。
房贷险种类全解析：MRTA、MLTA、MRTT与MLTT比较
让我们先来了解不同房贷险的类型：
MRTA——递减式房屋贷款保险，也就是 Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA)，其保额对应逐渐降低的房贷本金数额而逐年减低，这样的设计，在发生索赔时，保单支付的金额涵盖投保者当时未偿还的房贷欠款馀额，且不会有任何额外款项赔偿予投保者家属。MRTA保单的受益人（Beneficiary）只能是银行，通常保费为（大额）一次性支付，必须在保单生效时缴纳。
MRTT——Mortgage Reduction Term Takaful (MRTT)，对应MRTA ，符合伊斯兰教义的递减式房屋贷款保险。
MLTA——Mortgage Level Term Assurance (MLTA)，与MRTA不同的是，其保额在生效期内维持相同数额，并不随著时间递减。由于MLTA保单受益人（Beneficiary）能够设置为投保者的亲属，所以发生索赔时，受益人能够自由利用赔付款项来清还房贷，若有多馀的赔偿款项，自然归于受益人。实际上，有别于 MRTA，MLTA仅为意义广泛的金融术语，它能以定期保险保单（Term Insurance Policy）或投资连结保险保单（Investment-Linked Policy）来构建。保费能以每年、每半年、每三个月或每月的方式（小额）缴纳。
MLTT——Mortgage Level Term Takaful (MLTT)，对应MLTA ，符合伊斯兰教义的定期（非递减）式房屋贷款保险。
上述的四种房贷险，其实在根本上，就是人寿保险。
业内真相：MLTA其实只是“高价版”的人寿保险
前段提到MLTA其实只是意义广泛的金融术语，怎么说呢？和受益人必须设为提供借贷的银行，保额只能是房贷欠款馀额的MRTA比较，MLTA则是可提名家属成为受益人、保额可投保高于或低于房贷数额，若以投资连结保单来构建，还能加入严重疾病险（Critical Illness）、医药保险（Medical Insurance）等附加利益（Rider）。
聪明的你很可能已经发现了，所谓的MLTA，如果不是在申请房贷时投保，就是普通的人寿保险保单，真正拟定保单和向你推销的，其实也不是你申请贷款的银行自身，而是该银行拥有或合作的保险公司，及属下的保险经纪。
为什么要告诉大家这一点？因为，无论是MRTA或者MLTA，本质上都是人寿保险，但由于挂上了“房屋贷款保险”的名堂，投保者其实必须付出更高的保险成本（Cost of Insurance）及保费（Premium）来购买该保险。
关键决策：为了低利率买房贷险划算吗？
直接讲结论，如果银行和你说“如果你和我们买保险，我们在房贷利率上给你优惠”，那答案是我们进行计算，真的有划算，我们买；不划算，当然不买。如果银行没有提供任何甜头，答案当然是，不买。
案例试算：省下的利息vs昂贵的保费
举例说明，一位35岁的购屋者，决定买下50万令吉的房子，向银行申请房屋贷款45万令吉，贷款偿还年限为35年。银行在审核他的资料后，愿意批准他的贷款申请，并推销他投保MRTA，保费一次性4万令吉，如果投保，贷款利率为4.2%；不投保，利率则会是4.5%
通过房贷计算机，我们得出，在贷款利率4.5%的情况下，每月供期数额为2129.66令吉；而贷款利率4.2%的话，每月供期数额为2046.83令吉，比较两者，每个月其实只能为该购屋者省下82.83令吉。如果银行拟定MRTA保单时，是基于45万令吉的贷款数额，及35年的保障期限来计算，需偿还的保费大约会是4万令吉左右。很明显的，接下来420个月（35年），每个月只省下82.83令吉，现在却必须一次过支付约4万令吉的保费，当然不划算，购屋者应该选择不投保并接受4.5%的贷款利率。
假设这个购屋者是老萧，会怎么做呢？老萧会直接询问该银行，是不是只要有投保MRTA，就能享有较低贷款利率的优惠。答案如果是肯定的，老萧就会要求该份MRTA保单仅涵盖最低保额（通常为1万令吉）及最短的年限（通常是5年），因为这样只需要一次性付出约数百令吉的保费，就可以享受到每月更低的供期数额，支付更少的房贷利息（当然前提是银行接受老萧的要求啦）。
破解强迫推销：银行不批贷款的3招应对法
若银行告诉你，你的人寿保障不足，他们不愿意贷款给你，怎么办？最简单的答案就是，你可以自己另行投保呀，不必硬著头皮投保他们拟定的保单的。
上述已提到，国家银行发布的《产品透明度与资讯揭露》政策文件中明文规定，银行不能逼迫客户购买其指定的保险。而你也了解到MRTA、MLTA等保险是非常昂贵、大多数情况下并不值得投入的人寿保险，但与此同时，如果你担心不买保险，银行就不批准你的房屋贷款申请，那该怎么办呢？
首先，买房子，不是去巴刹买菜，一开始我们就不应该只接洽一位银行业务代表，只向一家银行提出贷款申请。我们应该货比三家，向多家银行提出房贷申请，并比较他们给予的贷款配套，哪个才是最符合自己利益的。当我们这样做，就会发现不同银行会给出不同的贷款配套，有些银行的贷款利率比较高，有些比较低；有些能贷款更长的年限，有些则较短；有些要求你必须和他们买保险，有些则不必。掌握这些献议时，我们就将主动权紧紧地握在自己手中，我们能够告知A银行说“我很想成为你们的客户，但是B银行给我这个优惠，而C银行则提供那个好康”，一番“议价”下来，我们能获得的，就是对我们利益最大化的选择。
退一万步来说，若你向10家银行提出房贷申请，而10家银行都要求你买保险才批准你的申请，你还是可以通过货比三家这一招，找到贷款利率最优惠、保费支出最便宜的一家，不是吗？
替代方案：用定期人寿或投资型保单取代房贷险
当你拒绝了保险成本及保费高得离谱的MRTA/MLTA，但你又想通过保险来转移风险，让家人在自己发生不幸时，不必让正居住的房子成为他们的负担，那你就要自己投保人寿保险。
同样的，在货比三家的前提下，我们应该选择合适的保单类型（老萧建议投资连结保单，因为可以大幅降低保费），以最少的保费支出，尽可能获得更多的保障数额。假设一位一家之主，上有老下有小，作为家中的经济来源支柱，同时背负著与家人同住房子的房贷，就必须考虑到“收入+房贷欠款”双方面的风险。假设该一家之主年收入为10万令吉，房贷欠款馀额为40万令吉，在能力允许的情况下，他的人寿保障应该要涵盖“5至8年的年收入+40万令吉”的人寿保障，也就是90万-120万令吉左右。
这样一来，若有不幸发生，其家人能以保险赔付的款项，轻松地清还房贷馀额，同时还有50万-80万令吉，让这个家在失去经济支柱后，有大约 5-8年的缓冲时期，不必面对失去经济支援的窘境。
所以啊，不要误以为老萧反对保险，或者反对房贷险，相反的，老萧非常看重保险这项能够转移财务风险，并提供家人保障的理财工具。
结论：买房是人生大事，请当主动决策者
据老萧观察，明明买房是头等大事，但很多人却并没有很认真的对待这回事，从看屋、下订、申请贷款、买保险，每一个步骤都顺应发展商、房屋买卖经纪、银行、保险经纪提出的献议，也不懂得更好地去维护自己的利益，任人宰割，伤害了自己的财务规划而不自知。希望这样的文章内容，可以点醒和帮助明明可以做得更好的大家。
本文观点，不代表《东方日报》立场。
老萧是马来西亚理财规划师协会（FPAM）及投资经理联合会（FIMM）的认证会员，身兼单位信托顾问、私人退休金顾问、理财部落客的斜杠一族，拥有国际认证高级理财顾问（CFP TM）资格。
