随著农历新年临近，吉隆坡各大购物中心再度迎来人潮高峰。近年来，国内零售产业在疫情后逐渐复苏，并在旅游业回暖与区域消费回流的推动下，进入新一轮增长周期。尤其是在马中互免签证政策持续落实后，中国游客访马人数明显增加，进一步刺激高端消费、餐饮及娱乐行业表现。对于投资者而言，购物中心人流的回归不仅反映消费信心的恢复，也往往预示著零售房地产行业盈利能力的改善。
在吉隆坡众多购物地标中，柏威年（Pavilion KL）、阳光广场（Suria KLCC）、谷中城美佳商场（Mid Valley Megamall）、谷中城花园商场（The Gardens Mall），以及双威金字塔（Sunway Pyramid）等核心商场，长期以来都被视为国内外游客与本地消费者的主要聚集地。这些购物中心凭借优越地理位置、成熟租户组合以及稳定访客流量，维持较高出租率，并具备较强租金调整能力。当消费活动回暖时，这类核心资产通常能率先受惠。
对于一般投资者而言，若希望参与购物中心带来的经济效益，房地产投资信托（REITs）提供了较直接的投资渠道。
目前，大马市场中拥有上述优质零售资产的REITs，包括柏威年房产信托（PAVREIT，5212，主板房产信托股）、KLCC产业信托（KLCC，5235SS，主板房产信托股）、怡保花园房产信托（IGBREIT，5227，主板房产信托股）以及双威房产信托（SUNREIT，5176，主板房产信托股）等。
消费动力支撑商场
这些REITs通过持有大型购物中心资产，并将租金收入以股息形式派发，成为市场中较具稳定现金流特征的投资工具。
从基本面角度来看，零售REITs在2026年仍具备数项支撑因素。首先，区域旅游持续复苏，尤其中国旅客回流，为核心购物中心带来额外消费动力。
其次，多数购物中心在疫情期间曾给予租户租金减免，目前出租率已恢复至良好水平，部份商场开始重新谈判租约，推动租金逐步回升。此外，全球利率环境趋于稳定，也有助缓解REITs融资成本压力，从而支撑股息分派能力。
零售REITs值得关注
不过，投资者仍需留意潜在风险。电子商务竞争持续改变消费模式，购物中心需不断强化体验式消费与餐饮娱乐组合，以维持人流稳定。同时，若全球经济增长放缓或利率再度上升，也可能影响REITs估值表现。因此，在评估相关投资机会时，投资者除了关注资产质量，也应观察租户销售增长、出租率走势及资产负债结构等关键指标。
整体而言，随著农历新年消费旺季来临及旅游需求持续增长，吉隆坡核心购物中心商业活动预计保持活跃。对于追求稳定收益及长期资产配置的投资者来说，零售REITs仍属于值得关注的防御型投资板块。在消费复苏与旅游回暖的大趋势下，优质购物中心资产有望继续展现稳定盈利能力，为投资者带来持续回报。
与任何投资一样，做出决策前进行彻底的研究，并考虑个人的风险承受能力是非常重要的。因此，请读者买卖自负。
作者是资深资本市场专业人士，拥有多年投研与前线交易经验。曾任两家知名投资银行分析员及持牌交易员。长期活跃于投资教育领域，提供一对一培训，并为金融机构提供研究与培训服务。同时担任新交所学院讲师。也曾在大马首家华语财经电台节目担任嘉宾DJ，解析股票动向。
