（华盛顿、三藩市4日讯）住在三藩市东部郊区的81岁退休兽医弗莱明（Duane Flemming）跟妻子柯瑞（Chris Currie）早就想换住小房子，住了41年、有4间卧室的两层楼房子如今3个房间都空著，爬楼梯也逐渐变得吃力。
房子在过去40年里增值80万美元（约329万令吉），如果卖房要缴3万至6万美元（约12万至25万令吉）的资本利得税（capital gains taxes），弗莱明担心缴税之后剩馀现金不够再买新屋，还要考虑花费渐涨的长照开销。他说：“不知道未来究竟如何，在增加收入能力有限的情况下，难免会变得更加小心。”
少缴一点税
据外媒报导，越来越多战后婴儿潮世代老年人基于税务考量没有在退休之后“大屋换小屋”（downsize），选择在家终老并且把房子当做遗产留给儿女，到时候孩子继承房子，反而可以少缴一些税。进入空巢期的老年人不愿卖房，这股趋势在房地产市场上导致年轻人较难买到大房子。
从1997年以来，合并报税夫妻卖房子获利超过50万美元（约205万8800令吉）、个人报税卖房获利超过25万美元（约102万9400令吉）时要缴联邦资本利得税，税率依照个人收入决定，最高税率为20%，州税另计。
房价大涨推升税务
过去几年，由于房价大幅上涨，卖房子时必须缴联邦资本利得税的比例增加。
全国房地产商协会（National Association of Realtors）发布的2025年报告指出，美国屋主如果卖房子，有34%将超过个人报税卖房获利超过25万美元的资本利得税申报门槛，有10%则超过合并报税夫妻卖房获利超过50万美元的门槛。
如果缴联邦资本利得税根据通胀调整，1997年规定实施时的25万美元门槛，以2024年币值计算应该放宽到49万6000美元。
弗莱明夫妻如果继续住在目前的房子，过世之后两个孩子继承房屋时将以递增课税基数（stepped-up tax basis）缴税，也就是资本利得税只适用于继承之后房屋增值的部份，不必负担父母在世时房子增值的税务。
联邦遗产税（federal estate taxes）是在继承资产达到2800万美元（约1亿1529万令吉）时适用，远远超过弗莱明夫妻留给孩子的房屋价值。
