作为跟踪大马产业信托股（REITs）十多年的老手，双威房产信托（SUNREIT，5176，主板房产信托股）刚公布的2024财政年末季暨全年业绩（12月31日），可说是“没惊喜，但也没掉链子”。全年总营收和净利7%的增速，放在同行里不算亮眼，但细看数据会发现两个亮点：
第一，零售业成“扛旗手”
当全马商场还在为客流量挣扎时，双威金字塔的Oasis Wing改造堪称教科书级--11%的净租赁面积，换来40%的人流激增。这哪是商场翻新？简直是给老树打了一针“逆龄针”！
我上月逛这座商场时，网红咖啡店排到电梯口，露天市集挤满年轻人，恍惚间还以为误入了东京表参道。
第二，新收购资产“神助攻”
去年4月买下6家大型超市，10月拿下Sunway 163 Mall，这些动作让我想起玩大富翁时疯狂买地——看似普通的社区超市，实则是抗周期的“现金牛”。上两周我去Sunway 163的AEON超市蹲点，下午三点收银台还排长队，主妇们推著塞满日用品的购物车。这种“刚需消费”的韧性，比高端商场更让我安心。
你知道吗？三把火能烧多久？
第一把火：新资产“火力全开”
2025财政年最大的看点，是去年收购的6家超市、Sunway 163、居銮广场等资产，将全面作出贡献。
这些超市的位置全在双威自家开发的城镇社区里。这等于把租客（超市）和房东（REIT）都装进自家口袋，典型的“肥水不流外人田”。
第二把火：翻新工程的“魔法效应”
双威嘉年华广场（Sunway Carnival）的改造让我想起吉隆坡柏威年（Pavilion）的发家史——当年谁能想到一个郊区商场能逆袭成奢侈品圣地？虽然这里定位不同，但翻新后引进韩国潮牌集合店的消息已传开。
去年11月和槟城的朋友喝茶，他说现在年轻人周末宁可开车半小时去这里，也不愿挤乔治市的破旧商场。
第三把火：旅游复苏的“隐形翅膀”
很多人忽略双威房产信托的酒店资产。受益于大马旅游业的复苏和政府的大力推广，双威房产信托的酒店板块在2024年表现出色。近年来，越来越多的国际游客，尤其是来自中东和东南亚的高净值人士，选择在大马接受优质的医疗服务，这为酒店的长期入住率和收入增长提供了有力支撑
2025-2026年财务预测：稳健增长的背后逻辑
根据我个人的测算，双威房产信托未来2年的财务表现将呈现“前高后稳”的态势，核心指标如下：
2025年：增长加速
收入料增速跃升至10.5%，净利增长11.0%，主要得益于双威嘉年华广场（Sunway Carnival）翻新工程完工带来的租金提升，以及酒店板块受益于旅游业的全面复苏。这一年将是双威房产信托的“高光时刻”。
2026年：回归平稳
收入与净利增速预计分别回落至3.1%和3.7%，反映新资产并表和翻新工程红利逐步释放完毕。但净利赚幅稳定在47.6%，说明双威房产信托的获利能力依然强劲。
短线投资者看这里：
如果国债收益率回落，REITs通常会迎来估值修复行情。记住口诀——‘利率跌，REIT飞；利率高，REIT熬’。不过，光看利率还不够，建议结合个股基本面和技术信号。可以设定马债十年期收益率每下跌0.2%，同时REIT指数站上50日均线时加仓一成，更精准捕捉机会。
长线收租婆看过来：
双威码头（Sunway Pier）的开发成本估计为4亿令吉改造计划才是真正的大戏！根据设计草图——未来会有游艇码头、海鲜市集、精品酒店。等2027年竣工，这里可能就是下一个邦咯岛打卡点。用三年时间等一个可能翻倍的资产，这买卖划得来。考虑到其优越的地理位置和双威集团在综合开发方面的丰富经验，这一项目有望成为未来几年的一大亮点。
总结
双威房产信托凭借母公司双威（SUNWAY，5211，主板工业股）的生态资源支持（如综合城镇开发导流消费），在大马REITs中展现出独特的“内部升级和外延扩张”能力。尽管宏观逆风犹存，其多元业态与优质地段布局，仍是中长期收息及资本增值的优选标的。
风险提示：不可忽视的两大逆风
- 利率风险：若国债收益率超预期上行，可能压制REITs估值（高股息股吸引力相对下降）。
- 出租率波动：经济放缓或导致零售与办公楼出租率承压，尤其非核心地段资产。
