（香港28 日讯）《雅虎财经》引述外媒报导指出，在香港的房地产市场，没有人比房地产传奇人物李嘉诚的长江中心更能体现办公室市场的痛苦和沉沦。
长江实业集团皇冠上的明珠是位于中环的“长江中心”（长江集团总部大楼），这一栋63层摩天商办大楼过去一年里，约有25%是空置的，附近新建大楼“长江中心二期”的出租率更是只有10%左右。
该地区还有其他大厦的空置率较高，李嘉诚的优质商办同样陷入困境，反映出香港办公大楼长期疲软。
香港商办Q1空置率创历史新高
世邦魏理仕集团（CBRE Group）的数据显示，香港商办第一季空置率升至16.7%的历史新高。
“长江中心二期”是长江集团总部大楼的缩小版，根据长江集团委托的仲介表示，自2023年开始开放预租以来，“长江中心二期”的41层商办大楼仅出租一小部份。 该公司没有回应置评请求。
香港长江实业集团的主席兼首席执行员李泽钜近期承认，短期内办公室的新增需求不高，但他对长江中心二期的未来充满信心。
李泽钜本月稍早在年度股东大会上表示，“毕竟，市场上能看到一览无遗海港景观的优质办公室并不多。此外，商办位于香港中环核心区，是香港品质最高的办公大楼之一，对此不是太担心。”
台北101维持95%至96%出租率
在长江中心二期对面，由扎哈哈迪德建筑师事务所设计的恒基地产新办公大楼，在吸引租户方面更为成功，该公司指出，这座大楼仍有约40%的空间空置，但业主最近开始出租较小办公室，来填补这座36层的大楼空间，而不是之前宣布的出租整层楼。根据外媒报导，总部位于伦敦的Coller Capital与恒基地产签署部分租约协议。
这两栋新商办大楼预计今年投入使用。据世邦魏理仕统计，今年第2季至第4季将新增70万9000平方英尺的新办公空间（约9个足球场大小）。
相比之下，台北101商办摩天大楼建物面积为37万9296平方米），维持95%至96%的出租率。
一般来说，全香港的新办公大楼都很难招到租户。世邦魏理仕的数据显示，第一季多数新商办的出租率仍低于50%。即使是金融中心最具弹性和最受欢迎的商办大楼，也出现更多空间空置的情况。
一家房地产仲介统计，新鸿基地产和恒基兆业地产的国际金融中心一期和二期，5月份空置率分别为5.5%和3.3%，一年前为满租。新鸿基没有立即回应对空置率置评的请求。
供应增加+退租 今年租金看跌5%
新增商办大楼增加，竞争激烈，导致房东变得更加包容。 房地产服务与投资管理公司仲量联行董事总经理巴恩斯（Alex Barnes）表示：“现在房东肯定比过去几十年更加灵活，租户对租赁条款和条件有更多发言权，可以要求对办公室的空间进行调整。”
仲量联行预计，今年香港商办租金将下跌多达5%。除供应增加之外，香港办公大楼市场还受到国际银行削减成本以及中企承租意愿低落的影响。
欠缺投资银行交易，促使一些金融公司缩小办公室的空间。 香港第一季首次公开上市新股（IPO）的集资规模重挫至2009年以来的15年新低，延续去年以来落后于孟买IPO的低迷趋势。
根据外媒报导，美国银行退租中环长江中心的一层以上办公室，将部份员工转移到更便宜的办公大楼。
中国的本土企业曾经是香港最优质办公大楼的租户，但现在也没有急于承租，世邦魏理仕的数据显示，中企仅占第一季新租户的 8%。
这一切竞争压力都给予租户更多谈判议价的能力。巴恩斯指出，“这些新办公大楼是香港租户升级办公室的最佳机会。”
